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小贷大业

上海市房地产市场三月份分析报告
2019-03-24

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   (一)上海二手住宅市场监测价格

    2019年3月,联城监测二手房市场价格下跌楼盘数量缩小,本月有75.1%的楼盘出现下跌。二手住宅监测价?#26377;?018年的下跌态势,?#20013;?#36208;低,但环比跌幅趋?#28023;?#26412;月环比跌幅为0.38%。截至3月份,已连续4个月环比跌幅收窄,经历春节前后楼市半休整状态,二手住宅议价空间也相对缩小。随着楼市3月小阳春的来临,二手住宅交易量会有所上升,议价空间会进一步缩小,二手住房市场开始逐步筑稳。

 

    联城行根据楼盘?#20998;始?#20854;价格情况,将普通住宅(含公寓、工房小区,不包含别墅小区)划分为三种档次:高端、中端、低端,每月监控其成交量及价格变动情况。从普通住宅分档次环比价格变化看,除高端公寓没有变化外,中低端住宅价格环比跌幅均在缩小,尤其低端住宅的环比跌幅收窄明显,价格已经达到买卖双方的预期,下跌空间显著缩小。不同档次住宅价格变动会有?#27426;?#20256;导性,随着低端住宅的下跌幅度收窄,中高端住宅也会随之收窄。

   (二)上海二手住宅租赁价格指数变化

    2019年第一季度租赁价格指数略微调整,上升至1028点,环比略升0.3%,较2018年第一季度同比上涨3.2%。一季度内,部分租户租约到期续签,加上传统春节过后,大量返程人群的陆续回归引起节后租赁需求集中释放,从而支撑租赁价格的微调。

   (三)上海市部分区二手住宅风险监控

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素,综合多项指标进行计算,得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况,对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况、及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。
    根据2019年3月的住宅风险评级结果,从楼盘情况看(如上图):静安、普陀两个区域低风?#31456;?#30424;占8.19%,共有130多个楼盘,中风险以下的楼盘占?#20219;?9.13%,中高风险和高风?#31456;?#30424;占比30.87%。总体而言,静安、普陀区二手住房风险评级中风险以下楼盘数量接近70%,大部分二手住宅风险处于可控范围内 。

    二、上海市房地产市场供求动态
   (一)一手住宅市场


    受春节淡季影响,2019年1月、2月新房市场供应、成交情况较为低迷;到房地产市场传统的三月小阳?#28023;?#26032;房成交市场回暖,新房市场供应量、成交量大幅上涨,而成交价格却有所下跌,为近四月中最低的价格,说明2019年一季度新房市场仍以外环外刚需楼盘为主。预计未来?#27426;问?#38388;内新房市场会有所转暖,供应量、成交量在?#27426;?#26102;间内会有所上升,成交价格会出现触底反弹,略有上涨,但涨幅不会很大。

   (二)二手住宅市场

    2019年3月,二手房交易市场成交上涨明显,环比上月上升164.68%,同比上升49.23%,但价格涨幅不大,二手住宅市场以外围中低端成交为主。二手住宅市场出现复苏,一方面是因为3月是传统的楼市小阳?#28023;?#21478;一方面买卖双方经过一年的博弈,价格达成共识,促成3月份成交集中释放。

   (三)新增商业市场

    经过传统的2月春节淡季后,3月上海商业市场供应及成交量猛增。供应量以浦东新区最多,成交量仍以松江区为首,其中闵行浦江板块的三弦商业广场有大量商铺成交。从区域定位来看,闵行区2035规划中将浦江镇作为?#21496;?#25991;化新市镇。通过闵东工业区转型形成中心城周边新?#21496;?#27982;的重要聚集空间。所以浦江镇这几年推出大量商业配套设施,提升区域商业繁华度。环比均价方面,受奉贤四团板块平安富邸新天地成交的影响,本月奉贤区均价环比涨幅最大。
   (四)新增办公市场

    上海3月办公楼市场供应量增幅异常的高,由于2月有中国传统节日春节,仅有杨?#33267;?#23447;供应,所以3月环比出现异常值。但总体而言,上海办公市场依然低迷。供应面积及成交面积来看,浦东新区均跃居首位。浦东新区受金融等企业的需求推动成交量的增长。本月成交楼盘中,位于浦东洋泾板块的旭泾商务中心成交较为突出,洋泾区域一?#27604;?#20047;?#27426;?#35268;模和档次的商务综合体,旭泾商务中心恰能弥补这个不足,该中心成交量名列前茅也不足为奇。
    上海联城房地产评估咨询有限公司介绍:
    上海联城房地产评估咨询有限公司(联城行, United Valuation),是一家致力于将传统估价和新兴大数据应用相结合、为客户提供一揽子高效系统解决方案的房地产估价专业咨询机构,具有房地产估价一级资?#30465;?#22303;地估价执业资格,核心团队成员长期从事房地产/土地估价咨询工作、?#21496;?#20174;业经验10+年。

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