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小貸大業

上海市房地產市場八月份分析報告
2019-08-29

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格

    20198月,二手房市場監測價格出現小幅震蕩,環比上月略微下調。本月全市二手住宅監測均價為49900/平方米,同比去年跌幅開始收窄,隨“滬六條”新政到期的影響力逐步被消化的同時,二手房市場開始出現回調,預測下季度二手房市場價格小幅震蕩,但總體走勢仍將繼續保持平穩態勢。

    從普通住宅分價格段環比變化看,不同價格段住宅價格環比變化存在一定差異。300W以下公寓占比最多,跌幅最為顯著,環比下跌0.23%800W以上公寓跌幅相對較小,環比下跌0.11%。說明目前上海房地產市場置換型需求開始釋放。

   (三)上海市二手住宅風險監控

    20198月,上海大部分區域住宅價格出現不同程度的跌幅,市場開始有回調的勢頭,價格上下震蕩,但調整幅度不大,其中跌幅相對較大的為崇明區,環比下跌3.5%

    二、上海市房地產市場供求動態

   (一)一手住宅市場

    新房市場供應量在6月達到峰值后,連續下跌,本月環比跌幅約36%。成交量上升,環比上升25%;成交均價環比略降8%,基本保持平穩走勢。從供求比來看,20191-8月,新房市場供求比為1,說明新房市場供應量與需求量匹配度較高。

 20198月新房90平米以下的成交戶型環比略降約2%,主力成交戶型仍為90-140平米。從目前來看,新房市場的成交結構相對比較穩定,大部分月份主力成交戶型都以90-140平米為主,說明新房市場的客群主要為改善型剛需。

   (二)二手住宅市場

    20198月,二手房成交量重回2萬套以下,但相比去年,依舊保持較高的熱度。從成交均價來看,本月成交均價環比略降2.4%,走勢保持穩中略降的態勢。面對即將到來的“金九銀十”,預計新房市場開發商將加大推盤力度,部分區域一二手房價格“倒掛”現象加劇,二手房成交價格將繼續保持穩中略降的態勢。

 20198月上海二手房市場成交結構開始下移,90平方米以下成交房型占比較上月提升1個百分點。總體而言,上海二手房市場的成交結構也較穩定,客群以剛性需求為主。

   (三)新增商業市場

    8月,上海市商業市場的供應量和成交量皆有所增長。其中供應量以青浦區為首,位于華新鎮的博隆商業廣場推盤量較多。此外值得注意的是,徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭本月有大量的地下商鋪供應。從成交面積來看,浦東新區本月成交表現最好,位于周康板塊的印象生活廣場成交量最高。成交均價方面,受閔行浦江板塊藝博珠寶中心的大量高價商鋪成交的影響,本月閔行區均價環比漲幅最大。

   (四)新增辦公市場

    8月,上海市辦公市場的供應量環比下降明顯,大部分區域并無推出辦公新盤。而排名首位的浦東新區僅1.87萬㎡,供應主要集中在洋涇板塊的銀月金融中心。成交量方面環比有所上升,除黃浦和崇明兩個區外,其他區本月均有成交,其中楊浦區本月成交量居于首位,位于東外灘板塊的保利綠地廣場本月大量成交, 根據“十三五”最新規劃,該項目地處楊浦區東部戰略區,是“大連路總部研發集聚區”的核心區,區域周邊辦公氛圍良好,未來將吸引總部型、研發類企業入駐。

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